Як купити будинок за кордоном

Для багатьох людей покупка будинку – це одна з найбільших фінансових операцій, яку вони коли-небудь зроблять. Тому зробити це правильно при першій же угоді – це дуже важливо. Часом покупка будинку може виглядати як запаморочливий перелік правил та інструкцій. На щастя, якщо ви озбройтеся правильними знаннями, ви зможете почати реалізувати вашу мрію домовласника – найлегший спосіб.

1. Приведіть у порядок ваші фінанси

Підсильте вашу кредитоспроможність. Чим вище значення вашого FICO, яке коливається 300-850, тим вигідніше процентна ставка, яку ви очікуєте отримати. Це надзвичайно важливо. Різниця в ставках 4,5% і 5% по іпотеці – це втрата або придбання десятків тисяч доларів за весь термін кредиту.

Підготуйте особисто для себе звіт за кредитними операціями. Погляньте на свій звіт і побачите те, що бачать кредитори, які переглядають кредитні історії. Закрийте борги по кредитках – це поліпшить ваш звіт. А також перегляньте спірні та проблемні питання по вашим кредитами.

2. Попереднє схвалення на отримання суми, яку ви зможете оплачувати

Зверніться до декільком банкам. Це потрібно зробити в двотижневий термін, щоб ваш кредитний звіт був актуальний. Зробити це необхідно до того, як ви зв’яжіться з ріелтором. Тим самим ви зможете отримати інформацію про те, що вам буде доступно в вартісному вираженні – сума іпотеки і щомісячні виплати. Щоб ви не знайшли і не полюбили будинок, який не змогли б собі дозволити купити.

Продавці люблять покупців, які отримали попереднє схвалення кредиторів. Покупцям, яким попередньо схвалили кредити, в більшості випадків або практично завжди дають дозвіл на кредит. Це знижує ризик невдалої угоди продавців, так як часто кредитори відмовляють в угоді на останньому етапі, коли покупець вибрав будинок і лише після оформляє кредит.

Чи не спитайте випадково попередньо кваліфікований і попередньо схвалений кредит. Різниця, звичайно ж, є. Полягає воно в тому, що попередньо схвалений кредит означає, що кредитор готовий виділити вам позику після перегляду ваших фінансових найбільш важливих частин. Попередньо кваліфікований – це коли кредитор оцінює скільки ви могли б позичити. І це не стверджує, що ви отримаєте позику точно.

3. Отримайте іпотеку


Зачекайте. Чому мені слід оформляти іпотеку до того, як прийму рішення по дому? Це не обов’язково. Отримати іпотеку до того, як ви зважитеся з будинком, може бути вигідним по одній з найважливішою причини. Ви будете знати точно скільки ви зможете взяти в борг до покупки будинку. Багато людей закохуються в будинку, які не можуть собі дозволити. Вони борються, знайшовши іпотеку, яка покриє витрати на будинок. Спершу знайшовши іпотеку, а потім будинок – менш емоційний, але більш розумне рішення. Ви зможете негайно сказати чи зможете ви купити цей будинок, чи достатньо у вас грошей. Подумайте про аванс, який зможете надати. Аванс повинен бути частиною іпотечної калькуляції, хоча вам не потрібно знати напевно, коли вступаєте в іпотеку. Майте для себе загальне уявлення. Більш докладно про це зупинимося далі за статтею.

З’ясуйте яке співвідношення (пропорцію) кредитори встановлюють, щоб визначити чи зможете ви отримати позику. Зазвичай використовують співвідношення «28 і 36». Іншими словами, 28% вашого доходу (до виплати податків) повинні покрити ваші намічені житлові витрати (включаючи основну суму боргу по іпотеці і відсотки, і податок на нерухомість і страховку). Щомісячні платежі по які сплаченому боргу разом з вашими житловими витратами, не повинні бути більше 36% вашого доходу. Прорахуйте кожен відсоток – 28% і 36%. (Від суми 3750 $ – це 1050 $ і 1350 $). Отже щомісячні платежі не можуть перевищувати різницю між min і max (300 $). В іншому випадку вам не схвалять позику.

4. Якщо ви готувати заздалегідь до угоди, перевірте програми покупців, які вперше на ринку.

Вони часто пропонують найбільш вигідні умови – знижені вимоги до початкового внеску. Дані пропозиції зазвичай надходять від різних штатів і місцевих органів влади. Ви також зможете отримати 10 000 $ від ваших 401 000. Попросіть свого брокера або у наймача про специфічних особливостей щодо запозичення.

5. Зверніться до юридичної допомоги, найміть адвоката (додатково).

Якщо ви думаєте, що покупка будинку – це проста справа, то, ймовірно, вам потрібен буде тільки ріелтор, і ймовірно брокер по іпотеці.
Однак якщо справи йдуть так як очікувалося, найміть чесного шановного і щодо недорогого адвоката, якщо:

  • ціна адвоката – крапля в морі щодо суми, яку ви ймовірно витратите на будинок
  • будинок, який ви купуєте, або без права викупу, або знаходиться в заповіті. Це означає, що будинок буде розподілятися як частина стану померлого.
  • ви підозрюєте, що продавець спробує відмовитися від угоди або, можливо, ви зовсім не довіряєте йому.
  • держава вимагає адвоката при закритті угоди. Деякі держав вимагають обов’язкову присутність адвоката. Поговоріть з вашими державними органами по нерухомості з приводу того, чи є це в вашій державі звичайною практикою.

Етап 2. Купівля будинку

1. Знайдіть для себе хорошого ріелтора по нерухомості

Щоб він займався пошуком і допомагав вам вести переговори в процесі здійснення операції. Агент повинен володіти такими якостями: відкритим, привітним, зацікавленим, розслабленим, упевненим і кваліфікованим. Вивчіть методи агента, його досвід, навчання. Шукайте ріелтора, який живе за місцем (місцевий житель), працює повний день, за останній рік зробив кілька угод і має репутацію зайнятої людини. Читайте додатково – як вибрати ріелтора.

Агенти з нерухомості працюють на продавців, як правило, але це непогано. Робота ріелтора – зводити людей хто хоче купити і продати певний будинок. Тому агент з нерухомості зацікавлений в угоді з продажу будинку.

Гідний ріелтор користується своїм досвідом, щоб продати «правильний» будинок «правильному» покупцеві – тобто вам.

Коли ви в дійсності знайдете ріелтора, опишіть в найдрібніших подробицях всі деталі будинку, який ви хочете – кількість спалень, одна або дві ванні кімнати, наявність гаража, землі (галявини) і що-небудь ще, що важливо і необхідно для вас – наприклад, освітлення або розмір дворика для дітей.

2. Підпишіться на розсилку оповіщення MLS, щоб шукати можливості покупки в вашому районі.

Служба MLS дасть вам відчути якісь будинки знаходяться в даний момент на ринку у відповідному ціновому діапазоні. Ваш агент також може зробити це.
Якщо ви підписуєтеся на розсилку вам повідомлень через агента, то це проста форма дозволить зв’язатися з агентом оголошення безпосередньо для того, щоб подивитися будинок. Краще не просити ріелтора робити що-небудь для вас, якщо не плануєте з ним співпрацювати. Вони не отримують грошей, поки клієнт точно не придбає будинок, і нечесно буде просити працювати їх безкоштовно, знаючи заздалегідь, що ви не плануєте купувати у них будинок.

3. Почніть пошук будинку в вашому межі

Дозвольте вашому ріелтору почати працювати, але він повинен знати, що входить в ваш бюджет, а що ні.
Головне правило тут – можливість дозволити покупку будинку вартістю як ваша річна сімейна зарплата збільшена в 2,5 рази. Наприклад, якщо ваша спільна зарплата за рік – 85 000 $, то ви можете розраховувати на заставну в 210 000 $ і можливо навіть більше. Скористайтеся онлайн калькуляторами, щоб почати робити підрахунки, згадайте про покупках нерухомості, які ви робили раніше. Пам’ятайте ці числа, вони вам знадобляться, тому що ви плануєте знайти свій новий будинок мрії.

4. Подумайте, що ви справді хочете бачити в будинку.


Ви ймовірно вже маєте туманне уявлення, але головне в деталях. Паре речей ви повинні все ж приділити особливу увагу. Що вам знадобиться через кілька років? Можливо на сьогоднішній момент ви просто пара, але плануєте дітей в найближчому майбутньому? Будинок, який підходить для 2-х чоловік може бути некомфортним для 3-х і більше. Яку угоду ви хочете? Іншими словами, які ваші основні пріоритети? Хоча нам подобається думати, що купити будинок – простий етап, проте це часто – важка робота, при якій змушені йти на компроміси. Ви більше турбуєтесь про безпечному районі або про хороших школах? Вам потрібна велика обставлена ??кухня або велика розкішна спальня? Чим зможете пожертвувати?

Ви очікуєте, що ваш дохід збільшиться за пару наступних років? Якщо дохід ваш і вашої родини виростить на 3% за кілька наступних років і ви зараз тримайтеся за надійне місце в благополучній індустрії, ви можливо здатні бути впевненим, що покупка дорогої, але все ж прийнятною іпотеки можлива. Багато домовласники купують відносно дорогу нерухомість, а потім вростають в свою іпотеку після року або двох.

5. Визначте район, де ви хотіли б жити.


Розвідайтеся, що є поблизу. Перегляньте ціни на будинки, як виглядають зовні будинку, планування, доступність до магазинів, садам і школам, іншим зручностей. Прочитайте міську газету, якщо така є, і форум з місцевими. Перегляньте район біля будинку і стан прилеглих будинків для того, щоб упевнитися, що ви купуєте «дорогоцінний камінь» у вашому полі зору, і він єдиний.

Район, в якому знаходиться ваш будинок, іноді має велике значення, ніж сама будівля, так як це вагомо впливає на вартість будинку.
Купівля за вищою ціною (верхній діапазон) в відмінному районі може стати прекрасною інвестицією, де найбільше хочуть жити люди. Ви можете укласти угоду на власну нерухомість, яка за даних обставин ще й виросте в ціні.

6. Відвідайте кілька будинків, оціните те, що є на ринку.


Зверніть увагу на план, кількість спалень, ванних кімнат, зручності на кухні, комора. Відвідуючи різні варіанти в різні часові інтервали, відзначте рух і перевантаженість дороги, доступність паркування, рівень шуму. тому мирний район за ланчем може виявитися гучним і перевантаженим в годину-пік, і ви можливо не зможете про це дізнатися, якщо відвідаєте це місце всього лише одного разу.

7. Огляньте схожі будинки поблизу.

Якщо ви сумніваєтеся з приводу ціни, подбайте будинок, який оцінили місцеві оцінювачі, хто також порівнював.
Коли будете оцінювати будинок, ріелтор буде шукати умови і компоненти будинків, які мають схожі особливості, розмір та інше. Якщо ваш будинок дорожчий, ніж інші, або оцінювач змушений знайти інший в іншому напрямку або на відстані більш ніж 0,8 км, остерігайтеся. Не варто купувати найдорожчий будинок. Банк може відмовитися від фінансування вашого будинку, і ви можливо не побачите, що ваш будинок дуже сильно підніметься в ціні. Якщо ви можете купити будинок по найменш дорогий ціною в цьому районі, в той час як вдома навколо продаються за велику вартість, ніж ви платите, то вартість вашого будинку збільшиться.

Етап 3 Робіть пропозицію

1. По можливості сховайте свою пропозицію продавцеві (ціну).

Це непросто, але це не завадить спробувати зробити велику покупку в вашому житті. Є деякі речі, про які вам слід було б пам’ятати, коли обмірковуєте свою пропозицію: Які фінансові перспективи продавця? Вони зовсім без грошей і відчувають в них гостру потребу або у них досить готівки? Обмежені в грошах продавці ймовірно погодяться з вашою пропозицією, навіть якщо ціна нижче запитуваної. Як довго будинок знаходився на ринку? Будинки, які виставлялися на продаж і не продавалися швидко, зазвичай пропонуються дешевше. Купили вони вже другий будинок? Якщо продавці зараз не живуть в будинку, значить вони намагаються продати його і можливо ви зможете запропонувати ціну нижче, ніж могли в іншому випадку.

2. Перегляньте порівнянне майно, коли будете робити пропозицію.

За якою ціною будинку виставлялися на продаж (ціна продавця) і за якою були продані? Якщо вдома зазвичай продавалися на 5% нижче початкової ціни продавця, обміркуйте про пропозицію, яку нижче ціни продавця на 8-10%.

3. Обчисліть майбутні житлові витрати.

Оцініть річну виплату податку на нерухомість, страховку, і додайте середню вартість будинку, який ви спробуєте купити. Також додайте стільки, скільки ви вважаєте на додаткові витрати (доп. Витрати зазвичай складають 3-6% від грошей, які ви позичили). Введіть загальну суму в онлайн калькулятор. Якщо число буде вище 28% вашого валового доходу, то вам буде важко отримати іпотеку.

Визначте чи потрібно вам продати нинішній будинок, щоб придбати новий. Якщо так, то будь-яку пропозицію покупки, що ви зробите буде залежати від продажу попереднього будинку.
Випадкові пропозиції більш ризиковані і менш привабливі для продавця, тому що угода не може бути здійснена, поки будинок покупця не буде проданий. Ймовірно ви захочете спершу продати ваш нинішній будинок.

4. Якщо ви полюбили обраний будинок, будьте готові зробити пропозицію за завищеною ціною, щодо ринкової ціни.

Попит і пропозиція часом будуть форсувати події. Багато людей конкурують за кілька будинків. Будьте готові йти напролом з вашим максимальним пропозицією. Деякі домовласники не вірять, що ви зможете продати за максимальною ціною, але ви зможете знайти можливість продати ваш будинок за найвищою ціною. Якщо ви хочете швидко купити будинок, який вам дуже-дуже подобається, то йдіть з пропозицією за високою ціною.

5. Домовтеся про зустріч зі своїм ріелтором і обговоріть нюанси, коли будете готові остаточно озвучити свою пропозицію.

Ваша пропозиція може відрізнятися в залежності від держави або штату. Ви надасте свою пропозицію ріелтору, який після перенаправить його представнику продавця. Продавець після цього приймає рішення про згоду, відмову або робить зустрічну пропозицію. Включіть в свою пропозицію суму авансу. Як тільки ви підпишіть свою пропозицію, ви офіційно депонуєте. Це означає, що ви обіцяєте купити цей будинок, беручи на себе зобов’язання, інакше можете втратити ваш депозит. Вам необхідно отримати остаточне підтвердження про отримання іпотеки або якщо раптом траплятися якісь непередбачені обставини. Під час депонування (30-90дней) ваш кредитор організовує фінансування для покупки і завершує операцію по іпотеці.

Етап 4 Завершення операції

1. Визначте розмір початкового внеску, який вам необхідно оплатити.

Це також гроші, за які вам не доведеться платити відсоток. Чим більше первинний внесок, тим менше грошей в результаті ви витратите за будинок. Орієнтовно ви будете чекати платіж в розмірі 10% або 20% від оціночної вартості будинку. Припустимо у вас на руках є 30 000 $ на аванс. Ви могли б використовувати їх як початковий внесок за будинок в 300000 $ (це 10% передоплати) або в 150000 $ (20% передоплати). Внесення меншої суми передоплати часом вимагає оформлення страховки, що призводить до збільшення щомісячного платежу за будинок, але ця сума не буде обкладатися податком.

Якщо передоплата в 10-20% для вас не дозволена, але у вас відмінна кредитна історія, а також стабільний дохід, ваш брокер може вам допомогти. У цьому випадку, ви берете перший кредит на 80% від загальної вартості будинку, і другий – на решту. Процентна ставка по другому кредиту буде вище, ніж в першому випадку, відсоток по ньому – що не обкладається прибутковим податком сума і сума двох платежів повинна бути менше, ніж іпотека на всю суму.

2. Переконайтеся в тому, що остаточне схвалення затверджено на відповідний будинок.

Запитайте наступні звіти: інспектування, шкідники, деревна гнилизна, небезпечні матеріали, радон, випадки з зсувами, заплави річок, землетруси і статистика по злочинності (У вас буде 7-10 днів закінчити збір інформації – будьте впевнені, що ваш агент все вам пояснить, коли будете підписувати договір).

Інспекція такого плану коштує близько 150-500 $, вартість залежить від району, але з її допомогою ви зможете запобігти помилку вартістю в 100000 $. Особливо актуально це для старих будинків, ви ж хочете уникнути фінансових пасток, таких як свинцева фарба, азбест і цвіль.

Якщо ви скористалися інспекційними результатами, то можете домовитися про зниження ціни покупки. В цьому випадку не вказуйте цю інформацію у вашому контракті, тому що кредитна установа може попросити у вас ці документи, на основі яких змінять оцінку їх оцінювача.

3. Майте при собі звіт по енергоспоживанню будинку і гарантуйте, що контракт залежить від результату.

Отримання звіту по енергоспоживанню – невід’ємна частина покупки будинку. Відсутність знань скільки коштує опалення вашого будинку в зимові час і літній може привести вас до фінансової катастрофи. Покупці нерухомості роблять «приблизні розрахунки», з’ясовуючи новий сімейний бюджет. Ці розрахунки можуть бути невірні і привести вашу сім’ю в страшне фінансове становище.

4. Завершення

Цей етап проводиться в офісі, необхідно підписати документи, пов’язані з придбанням власності і вашим іпотечним угодою. Пакет документів включає в себе документ, який засвідчує, що зараз ви володієте будинком, і прописаний заголовок про те, що ні у кого немає вимог до цього будинку. Якщо виникають якісь проблеми, гроші можуть бути поки відкладені в сторону, поки не вирішаться нюанси. Це є стимулом для продавця швидко виправити будь-які проблемні моменти, щоб отримати все, що їм необхідно.

Розгляньте використання власного адвоката по нерухомості, щоб переглянув заключні документи і представляв вас на етапі завершення угоди. Ріелтори не здатні дати вам юридичну консультацію. Адвокати можуть стягувати плату 200 або навіть 400 $ за все за кілька хвилин роботи, але їм платять за те, щоб вони були на сторожі щодо вашої угоди.