Що таке чорновий ремонт (обробка) в новобудові

Замислюючись про покупку житла на первинному ринку, стикаєшся з тим, що продають щось квартири з ремонтом різного ступеня готовності. Найбільш поширена – чорнова обробка квартири. Що це таке, які роботи в себе включає це поняття і що ви отримаєте в результаті – читайте в статті. 

Різні види ремонту квартир

Квартири в новобудовах можна купувати з різним ступенем обробки:

  • Під обробку або без ремонту.
  • Під чистову обробку.
  • З предчистовой білою обробкою.
  • З повним оздобленням від забудовника.

Все ще тільки починається

Саме такі визначення і стоять в оголошеннях, що пропонують житлову площу в новобудовах або в договорах на будівництво. При цьому ціна квадратного метра відрізняється солідно в залежності від рівня обробки. Щоб зрозуміти в чому різниця, давайте розбиратися чим відрізняються різні види ремонту від забудовника.

під обробку

Це варіант зовсім без оздоблювальних робіт. Ви отримуєте тільки коробку. Самі стіни – зовнішні і ті, що обмежують вашу квартиру стоять і більше нічого. Можуть ще бути простінки, що відгороджують санвузол і кухню. Все інше простір без перегородок. Якщо стіни відлиті з бетону, голий бетон і є. Голі плити перекриття над головою, нерівна бетонна плита під ногами. Ось те що ви отримаєте. Єдине – можуть бути встановлені вікна та й то не завжди. Залежить від проекту так що цей момент треба уточнювати у забудовника.

Квартира без обробки виглядає приблизно так

Також немає комунікацій. Є точки підключення до них: вихід каналізації, водопровід, електричний введення в квартиру, причому найчастіше без щитка. Просто заводять фазу на автомат. Розводки водопроводу / каналізації по квартирі немає. Все це ви повинні робити самі. Виняток – система опалення. У багатьох новобудовах розводку робить забудовник, хоча і тут можуть бути виключення. Тобто, квартира без обробки – без будь-якого ремонту.

Під чистову обробку

Від попереднього варіанту відрізняються тим, що зазвичай стоять вже якісь перегородки (типове планування або положення перегородок з вами погоджено на стадії підписання договору), стіни і стеля оштукатурені, на підлозі залита стяжка. Електрика може бути розведено (уточнюйте), але інші інженерні системи як і раніше тільки позначені точками входу.

Ось що ви можете побачити

Сподіватися на те, що оштукатурені поверхні будуть рівними не варто. Якість робіт зазвичай нижче середнього. Вам доведеться ще вирівнювати стіни і стеля. Просто знадобиться (можливо), менший шар матеріалу. А так, вас чекає повний перелік робіт, який в себе включає чорнова обробка квартири, а потім і фінішна.

З предчистовой обробкою

Це квартира, яка підготовлена ??до фінішних оздоблювальних робіт. Розлучена електрика, стіни вирівняні, на підлозі залита рівна стяжка, стеля оштукатурений. Вам залишається тільки укласти оздоблювальні матеріали та підкладку під них (там, де це необхідно). Без обробки залишається санвузол, ванна, туалет. У цих приміщеннях ремонт буде все одно за вами.

Варто розуміти, що «вирівняні стіни» повинні відповідати СНиП (будівельні норми і правила), а воно допускає відхилення такого порядку:

  • на стінах до 15 мм на метр площі,
  • до 10 мм на підлозі і стелі.

При найближчому розгляді все далеко не так райдужно

Так що, навіть якщо будівельники і витримали норми (буває далеко не завжди), не всі оздоблювальні матеріали можна укласти на такі «рівні» поверхні. На користь цього типу ремонту новобудови можна сказати одне: будинок ще 3-5 років буде активно сідати, так що поява тріщин цілком закономірне рішення. З цієї причини використовувати відразу дорогі оздоблювальні матеріали не варто, а під тимчасовий варіант підуть відносно рівні поверхні.

З повним ремонтом від забудовника

Здійснено повний комплекс робіт, аж до монтажу оздоблювальних матеріалів, міжкімнатних і вхідних дверей, встановлення сантехніки. Все що вам треба – обставити квартиру меблями і можна жити.

Залишається тільки поставити меблі

Цей варіант здається привабливим – не треба мучитися в пошуках будівельників-обробників. І це так. Але якість ремонту від забудовника рідко коли когось задовольняє. Найчастіше вся обробка знімається і робиться заново. Причому часто доводиться шпаклювати стіни (під фарбування так 100%), заливати вирівнює стяжку.

Що включає в себе чорнова обробка квартири

Що конкретно входить в поняття «чорновий ремонт» кожна фірма і бригада визначає для себе самостійно. З перерахованих вище варіантів під це поняття підходять дві стадії: під чистову і з предчистовой. Як бачите, ступінь готовності приміщень зовсім різна. І як розібратися? Вимагати перелік робіт, які будуть проведені.

Чернової ремонт в новобудові – точного визначення переліку робіт немає

Деякі виставляють перелік можливих робіт з ціною за квадратний метр. В такому випадку все просто: ви самі визначаєте які роботи і в якому обсязі вам зроблять – це найоптимальніший варіант. Якщо ж переліку робіт немає, попросіть його озвучити або попросіть список робіт, який планується зробити.

Зверніть увагу: при підписанні договору всі роботи повинні бути вказані. І чим точніше буде визначення (з допустимими відхиленнями), тим менше у вас буде проблем під час приймання.

Приклад кошторису на чорнову обробку кухні

Основні види робіт

Як вже говорили, чорнова обробка квартири розуміється кожним будівельним підприємством по-своєму, але зазвичай пропонують такий перелік робіт:

  • Зведення перегородок з готовим планом.
  • Заливка стяжки підлоги по маяках з попередньої гідроізоляцією «мокрих» приміщень. Ось тут треба бути уважним. Стяжка може бути армованої і немає. Також треба уточнювати допустимі перепади висот.
  • Розводка електропроводки:
    • установка квартирного щитка;
    • укладка кабелів електроживлення і слабкострумових (телефон, Інтернет, кабельне ТБ) проводів в кабельних каналів;
    • установка підрозетників (без монтажу розеток, вимикачів).

      Ось що ви можете побачити в результаті

  • Штукатурка стін по маяках.
  • Оштукатурювання стелі (не у всіх цей пункт входить в базовий список, так як часто роблять натяжні або підвісні стелі).
  • Розводка труб холодного та гарячого водопостачання, каналізації.

Цей список робіт по чорновий обробці квартири є базовим для більшості організацій, які пропонують ремонт без обробки.

Коментарі з приводу електрики

Кілька зауважень з приводу розведення електрики. Перед виконанням робіт повинен бути складений план, на якому зазначено кількість розеток і точок підключення освітлювальних приладів в кожному приміщенні, розраховане перетин проводів, номінали автоматів, УЗО (читати тут) по кожній з гілок. Вам потрібно уточнити, хто буде робити цю роботу.

Електрика – найвідповідальніша частина

Якщо розробляти схему електропроводки буде виконавець, вам варто заздалегідь ознайомитися з проектом. Причому не зайве було б показати фахівцеві або спробувати розібратися з усіма тонкощами самому. Якщо з проектом все нормально, контролювати доведеться все аж до марки кабелю і конкретних його параметрів. А саме треба буде виміряти фактичний діаметр мідних проводів і вирахувати по ньому перетин, порівняти його з проектним. Часто зустрічаються великі невідповідності (косяки виробників, але їх треба відслідковувати вам). Електрику складно переробляти, адже дроти ховаються під штукатуркою і поміняти їх дуже проблематично навіть якщо вони прокладені в гофрованих трубах. Саме тому, це один з найважливіших етапів, які передбачає чорнова обробка квартири і контролювати його треба дуже відповідально.

Про штукатурці стін і вирівнюванні підлоги

Перед складанням договору на чорнову обробку квартири, уточнюйте наскільки рівними будуть стіни, підлогу. Бажано домогтися конкретних цифр, які повинні бути зафіксовані в договорі. Ясна річ, «під яйце» вам ніхто не зробить, але домогтися щоб перепади були не більш як 5 мм на квадратному метрі реально.

Що саме і до якої міри вам будуть штукатурити – ось що треба з’ясувати

Також уточнюйте, чи входить в штукатурку стін обробка укосів. Часто цю частину робіт виставляють у перелік додаткових робіт, так що за неї доведеться доплачувати.

Додаткові роботи

У більшості випадків, якщо ви вважаєте за потрібне, до основного переліку робіт можна додати такі види робіт:

  • всі види демонтажу старих оздоблювальних матеріалів (від фарби і шпалер до штукатурки);
  • грунтовка стін (антисептиками або бетоноконтактом);
  • монтаж сітки під штукатурку;
  • оформлення арок;

    Доп роботи – для більш якісного результату

  • теплоізоляційні та звукоізоляційні роботи в кімнатах та на балконі;
  • заміна або перенесення радіаторів опалення;
  • зварювальні роботи на стояках холодного і гарячого водопостачання;
  • монтаж систем вентиляції.

Можливо, вам запропонують і інші види робіт. Все залежить від конкретної фірми. Може у них є особливі фахівці, які запропонують свої види робіт.

Кому краще довірити ремонт

Якщо чорнова обробка квартири не буде робитися вами особисто, вам належить вибрати з двох варіантів:

  • заплатити за квартиру без ремонту, а на чорновий ремонт найняти бригаду або ремонтну контору;
  • замовити квартиру відразу з чорновою обробкою.

За всіма даними краще перший варіант. Знайти контору, яка добре робить ремонт в новобудовах нелегко, але можливо. Замовник, який здає квартири з задовільним чорновим ремонтом – це майже казка. Все зрозуміло.

Професіоналів знайти нелегко

Ремонтні контори набирають конкретних фахівців під певні види робіт. Вони займаються тільки цим, це їх хліб, їх репутація, тому за якістю робіт, які поважають себе організації стежать. Для забудовника головне – сам процес будівництва і упор робиться на зведення коробки і ніяк не на обробку. Оздоблювальні роботи – це побічний дохід, далеко не такий привабливий (в грошовому еквіваленті) і мало хто всерйоз стурбований їх якістю. У всякому разі, в нашій країні склалася поки саме така ситуація.

Можливо, десь є забудовники, які тримають фахівців-обробників високої кваліфікації. Але для цього у них постійно повинні бути в роботі нові об’єкти, щоб ці фахівці були постійно зайняті, інакше невигідно. Якщо вам пощастило знайти такого замовника, ви бачили (не тільки на фото) і пощупали пару готових квартир, чорнова обробка квартири може бути довірена їм без питань. В іншому випадку – пошукайте фірму, яка займається обробкою.

На що звернути увагу при прийманні робіт

Чорнова обробка квартири в новобудові закінчена, вам треба прийняти роботи. Але треба знати, на що звернути увагу, як і що перевіряти. На допомогу вам договір, який ви підписували з забудовником або ремонтної фірмою. Там повинен бути присутнім перелік робіт, які повинні бути зроблені. Вам треба буде перевірити:

  • Наскільки рівні стіни. Для цього вам знадобиться хороший будівельний рівень і довга лінійка або правило (більше метра точно, а краще 1,5-2 метра). Рівнем перевіряєте вертикальність стін, лінійкою або правилом, приклавши до стіни і проводячи в різні боки оцінюєте масштаби горбів і западин.
  • Також перевіряється підлогу. Додатково треба контролювати горизонтальність.

    Доведеться поползать різними інструментами

  • Перевіряєте кути – зовнішні і внутрішні. Вони повинні бути 90 ° (бажано мати великий трикутник, але можна і чимось з підручних засобів перевірити).
  • Перевірка електрики. Вам знадобиться індикаторна викрутка. Якщо є напруга (фаза) в ній загоряється індикатор. Якщо напруги немає, індикатор не горить. Ось що вам треба перевірити:
    • Перевіряєте щоб автомати захисту розмикали фазу, а не нуль. Якщо вимкнути автомат захисту, в розетках цієї групи не повинно бути фази (торкаєтеся щупом індикатора по черзі до проводів, виведеним під розетку).
    • Вкручувати лампочки в патрони, перевіряєте роботу вимикачів. Тут теж повинна розмикатися фаза (якщо перевести клавіші вимикача в положення «вимкнено», на проводах, які йдуть до лампочки не повинно бути напруги).
    • Включаючи настільну лампу в кожну розетку (якщо вони встановлені), переконайтеся в їх працездатності.
    • Можна штучно створити коротке замикання, перевіривши працездатність автомата. Але це тільки в тому випадку, якщо ви знаєте як і що робити.
  • Якщо вам повинні були зробити розводку водопроводу, перевіряєте працездатність всіх кранів.

    Треба оглянути в і перевірити всі

Якщо є зауваження, вам необхідно скласти їх перелік, домогтися щоб його підписав представник фірми. За ідеєю, ваші зауваження повинні бути усунені.